刚刚LPR公布!水面下正波涛汹涌!

按照目前的 LPR 的公布规则,应该是在每个月的 20 日会有结果。

也就是昨天。

但是因为是周末的原因,会顺延至周一公布。

也就是今天。

就在刚刚,这个月的 LPR 正式公布了,1 年期的 LPR 为 3.7%,5 年期以上 LPR 为 4.6%,与上月保持一致。

但即便如此,我也可以很负责任的说:降息周期其实已经确定。

水面上的平静,难掩水面下的波涛汹涌。

01

大家可能会觉得奇怪,如果利率价格没有下调为什么还说降息的周期已经开始了?

我给大家看一下 LPR 的历史走势图。

这是 LPR 新的规则公布以来截止到上个月的走势图。

大家有没有发现什么规律,我这里不卖关子,大概总结一下。

1. 在过去的一年半,我们都没有调整过 LPR 的价格,一直保持不变。

2. 现在的 LPR 价格调整的幅度在减少,采取小幅 ” 点刹 “。

什么意思?我翻译一下。

大家都知道在过去一年多全球都在经历极其痛苦的新冠疫情,每个国家因为疫情的影响经济都不会好。但是国外的做法是无限放水,用极度宽松的货币政策来刺激经济。

但是这样的政策的后果就是会引起通胀,物价飞涨,老百姓手里的钱越来越不值钱,最后大家反而会更痛苦。所以在过去一年多,我们保持了最大的克制。

但是如果继续这样下去,经济一直受制于货币政策,反而不利于复苏,很强烈的信号就是我们去年下半年的 GDP 增速很不理想,所以必须要开启货币的宽松周期。

但即使是这样,高层依然非常克制使用货币政策的刺激,不想搞 ” 大水漫灌 “,所以才使用这种小幅点刹的技巧。就是一点点的降息,看市场的反映,如果市场有起色了,就先暂停,如果没有就再降一点。

这就是我们未来的政策规律,降息的频率可能会增加,但是幅度会减少,一步步的刺激经济复苏。

但即使是这样,通胀还是来了。

最近有消息称,国内的星巴克美式、拿铁等产品价格涨 1 至 2 元。康师傅桶装方便面由 4 元调为 4.5 元。就连奢侈品巨头 LV 都宣称要提价 15-18%。

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02

所以无论你接不接受,通胀都悄然而至。

未来很快你就会发现身边很多东西都会开始涨价,但是我知道你们最关心什么,什么都涨价了,那房价会不会涨?

按照以往的规律,每一次宽松周期的到来都必然引起房价的大涨。

但是这一次可能会有点不一样。

因为房住不炒的基调并没有改变,大放水之下,水究竟会不会流进楼市现在要打一个问号了!

当大家都有此疑问的时候,地产界的领头羊万科发话了。

近日,万科掌门人郁亮在集团 2022 年会上这样说:

目前的房地产市场已经进入了黑铁时代、对房地产业来说,缩表出清就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源,也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担,因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。

其实郁亮一直都是我很佩服的行业前辈,他的很多看法我都非常赞同,特别是对房地产所处阶段的判断,我觉得讲得都挺中肯的。

按照他这次讲话的意思,翻译成大白话就是,确实现在放水了,但是房地产这个行业已经日落西山,国家不可能会允许水流进房地产,未来就是要不断去杠杆,所以大家就别指望未来房价会大涨。

结果就在前天央媒《经济日报》在头版显著位置发表了署名评论——《不要误读 ” 房地产去金融化 “》,直接打脸,而且是啪啪打脸。

这么大一个版面,甚至比谷爱凌再次获金的消息还要显著,大家都知道奥运会的消息最近可是顶流,央媒认为自己对房地产的观点比顶流还要重要,可见意图的明显性。

03

这篇文章说了什么?我拎下重点。

日前,某大型房地产企业内部讲话流出,在市场上引发了关于 ” 房地产去金融化 ” 的讨论。有声音认为,接下来行业金融支持将大幅降低,这是对 ” 房地产去金融化 ” 的一种误读。

要在坚持 ” 房住不炒 ” 的定位下,积极稳妥处置已暴露风险;同时,保持房地产贷款增速平稳、投放有序,但在结构上要做到 ” 有保有压 “,精准有效满足房企、购房者的合理刚性融资需求,坚决遏制违法违规行为。

我的天哪。

我感觉就差要把接下来我们会从金融政策上全面支持房地产发展这句话贴在屏幕上了。

但是央媒毕竟是央媒,即使有这样的想法,在政策落地前也不会这么说的。

但是有些地方明显已经坐不住了,最先冲出来的是菏泽。

前两天一则菏泽建行要求降低首付的的内部文件在网络中传开。

虽然菏泽房产网傍晚时分把这条消息偷偷删掉了。但是还是被很多媒体记录下来了,具体内容包括:

1. 名下无住房且无贷款记录的,首付比例为 20%;

2. 对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有 1 套住房但无贷款记录的居民家庭,申请贷款购买普通住房的,首付比例可以执行 25%;

3. 对名下实际拥有 1 套且存在相应购房贷款记录的居民家庭,申请贷款购买普通住房的,首付比例可以执行 30%。

总之一句话,全面降首付。

其实关于降首付的政策,在年前安徽也提过,安徽省发改委发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》,明确鼓励购房领域降低首付。

其实,大家现在都明白,房地产目前已经成为了拖累经济复苏的重要因素,对房地产贷款政策的放松势在必行,但是谁都不敢做打响第一枪的地方,所以现在都只能在政策的边缘反复试探。

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04

所以宽松的政策有了,通胀也开始抬头了,关于地产的金融政策也开始慢慢放松了,那接下来是不是要迎来楼市的普涨。

毕竟水放出来,你想防着它不让它流入楼市是很难的,肯定需要很大市值的资产来承接,毕竟不能让滔天的大水流入商品市场造成物价高启,影响民生。

但是就此认为楼市会大涨我觉得还是武断了。

以前为什么一轮轮的货币宽松之后会迎来楼市的普涨?因为在过去,很多次放水都是在搞大水漫灌,就是大家无差别的都能接到放出来的水。

所以无论什么人手里都有钱了,都到市场上去买房,必然会整体推高房价。

但是这次不一样,这一次的水明显更加倾向于高新技术企业和小微企业,就是高新技术企业的工作人员和这些小企业主会最先接到水,而这些人都是高端改善居住需求的代表。

再换一个角度,中国的房地产经过这么多轮的周期,均价已然高到很多普通人,特别是年轻人已经无法企及的程度了,越来越多的年轻人因为买不起房,已经选择躺平,不结婚也不生孩子。

所以现在如果再来一轮房价的普涨,明显不现实。

所以我觉得未来优质地段的新房,和高品质、具有明显改善需求的次新房会成为这一波行情的主流。

因为只有新房好卖了,开发商才愿意拿地,更多新的区域和新的项目才能上马,维持土地财政的健康发展。

而随着城镇化逐渐接近尾声,和人们因为疫情的影响越来越认识到高品质住宅的重要性。

潮水已来,但这一波潮水只会流向那些真正的好房子,而 90% 以上没有太多亮点的房子会逐渐陷入平庸。

市场分化已至,所以何不趁着这波行情完成置换,随着潮水扥方向涅槃重生。

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