恒大海花岛暴雷40天后……

这是有关恒大百花岛的第一篇。

恒大海花岛的重大,有几个数据可以参考一下:

这是恒大第一个成功落地的大型文旅项目,也是全国最大的填海造地项目。

海花岛被拆除的 39 栋楼,体量高达 43 万方,而 2021 年整个海南省的销售面积不过 900 万方,占比高达 5%。

这也是中国房地产事件,甚至是中国经济蒙眼狂飙 40 年后的时代缩影。

无论爆炸与否,都预示着不管是中国经济、中国楼市,甚至于中国政商,都将进入全新的时代。

恒大的巅峰、失落,烟花炸裂之后,空留下一片落寞。

1

失落

恒大海花岛暴雷 40 天后,借着考察我们去了一趟。

这一次去恒大海花岛,完全出乎我的意料,一方面是,海花岛的繁华与成熟就呈现在我的眼前,但是另一方面,繁华背后,足见恒大的失落,以及恒大海花岛的失落。

最让人动容的是,当下的海花岛简直让人 ” 心酸 “:

售楼部里,没有一组客户,简易的搭建和宣传,依旧还有一些销售在坚持;

一位村民在牧羊,羊群肆无忌惮的吃草,上蹿下跳,到处都是垃圾和荒草;

最新的海报宣传截止到去年 7 月 1 日,许老板意气风发的站在天安门之上;

所有的展板上都褪了色,也无人管理。

极少有人,有一群羊,没有客户,没有大量的中介,没有一丝人气。

跟当年的万人空巷形成最鲜明的对比。

依旧还有一些房源在坚守,当天我们去看的时候,大概还有 10 个销售左右在案场。目前在售房源中,公寓仅剩下一楼,毛坯 1 万出头,住宅 1 万 6 到 2 万 3,也有 2 万 7 的房源。但是我相信,现在的房源中,能达到 2 万 7 之外的房源还是非常少的。

5 年前的繁花似锦。

5 年后的巅峰坠落。

不知道许老板梦醒时分,作何感想。

2

很大

恒大的规模,超乎你我的想象。

这是恒大海花岛的宣传:

恒大海花岛位于海南省儋州市排浦港与洋浦港之间的海湾区域,南起排浦镇,北至白马井镇,距离海岸大于 600 米,总跨度约 6.8 公里。该岛由三个独立的离岸式岛屿组成,规划填海面积约 8 平方公里,规划平面形态为盛开在海中的三朵花,故取名为 ” 海花岛 “。

恒大海花岛总投资 1600 亿,规划有国际会议会展中心、博物馆群、童话世界、水上乐园、海洋世界、国际购物中心、现代酒店群、五国温泉城、华夏影视基地等 28 大业态,由 600 多名世界顶级建筑设计大师操刀设计。

这样的宣传套路,跟碧桂园森林城市如出一辙。

要知道,海花岛的规模非常大,总共是 1/2/3 号岛,规模非常大,仅仅是拆除面积就高达 43 万方,对于一个占地 1.2 万亩的庞然大物,海花岛至少上百栋住宅、上千万方的建筑面积,以及规模更为庞大的 1 号岛旅游项目,目前建成至少 2 项,已经对外开放。

可以对比一下:

陵水雅居乐清水湾:1.5 万亩。

海口的观澜湖:4 万亩。

万宁的中海神州半岛:2.7 万亩。

万宁的华润石梅湾:1.8 万亩。

相比之下,恒大还是一个填海造陆项目,规模更为庞大,这也是恒大一贯对外的口号:

大大大。

仅仅在规模上,恒大绝对是没有对手的。

3

很快

速度超级快。

是我对恒大海花岛的最大的印象。

如果说大只是一种概念的话,那么速度超快是恒大高周转路上的唯一演示。

来海花岛也好几次了,我记得 2018 年上岛的时候,大片的地块还仅仅是一种施工状态,但是仅仅 4 年之后,如果把前后时间加起来,恒大仅仅用了 6 年多的建设时间,就几乎实现了建成、开放、入驻的状态,这样的速度堪称绝版。

我可以跟大家做一个对比:

一个海南西线的楼盘,大多数拿地都是 2010 年,但是施工进度非常非常慢,要知道,这些西线的很多项目,大多数都是住宅项目,很少涉及到配套,比如道路建设,比如商业建设,比如沙滩建设,比如招商引资。

恒大海花岛全国涉及到,住宅反而是最最简单的,反而是填海很难,反而是商业很难,反而是招商引资非常难。

东线的一些深盘,已经是最好的状态:

不管是清水湾、石梅湾还是神州半岛,拿地都是在 2010 年之前,到现在为止开发周期至少都在 12 年以上,才形成了这样的开发规模。但是恒大达到了同样的规模,而且是每年 550 的人流,同样每年销售 100 亿 + 的规模,用了多少年?

短短 6 年。

周期就至少缩短了至少一半。

尤其是海花岛周边的配套,更是非常缓慢。

在恒大海花岛的周边,原来就有非常多的楼盘,同样做了一些配套,但是我们来对比一下周边的配套如何:

这是恒大海花岛之外的配套:

图片[1]-恒大海花岛暴雷40天后……-电驴中文网

这是恒大海花岛已经建成的宣传片的配套:

图片[2]-恒大海花岛暴雷40天后……-电驴中文网
图片[3]-恒大海花岛暴雷40天后……-电驴中文网

看完这样的对比,我不知道各位什么感受,我从中深深感受到了一种恐惧,一种速度太快的恐惧,一种将造城看成了一件比拼速度的事情。

这样的速度,让人极度恐惧。

因为背后,永远牵扯到两件事,一件是必须需要稳健的现金流,一件是必须需要扎实的工程质量。

我相信,这两点,没有人会同时兼顾。

4

很全

在上面已经提到了,恒大海花岛的配套已经相当齐全了。

有一个数据是:

从去年试营业开始,海花岛目前已经接待游客超过了 550 万人。

对,你没看错,是 550 万人。

海花岛是世界上规模最大的文旅综合体,建有全球规模最大的会议中心、全国规模最大的免税购物中心、全国主题最丰富的博物馆群、最具中国文化特色的童话世界、米其林餐厅最多的风情美食街等。

也许你对于这句话没有什么感觉,我来告诉你,这样的配套不要说海南,在全中国都是极为稀缺的,而且真的全部建成了。

你可以想一想:

你在海南买的房子,配套需要多少年?

你在任何一个城市的新区,配套成熟需要多少年?

你在任何一个万亩大盘,配套成熟需要多少年?

90% 的城市,90% 的新区,90% 的楼盘都做不到,都做不到这么快,但是恒大做到了,恒大海花岛做到了,这一点极为牛逼。

而且你要知道,建成不是关键,开门营业才是最关键的,有多少所谓的旅居度假大盘,有多少所谓的旅游度假区,开业就是死,我相信这样的事情极为普遍吧。

对,上万亩的度假景区,开业就死是一种常态。

但是恒大海花岛打破了这种常态。

5

我相信,你现在的想法一定是:

百夫长这个吹货,还在给海花岛吹着呢?

怎么可能!我怎么可能吹!

我之所以在前面花费这么大篇幅给你去描述恒大海花岛的牛逼,规模如此庞大,速度如此之快,配套如此之全,就是为了非常清晰的告诉你:

急速扩张的背后,也压垮了恒大。

有一个常识一定清楚,这么快的速度,这么庞大的施工,如此短时间的要求,能让这些最牛逼的东西全部放在一块,能实现这一点只有一个条件:

钱给到位。

只要做到了这点,那么海花岛的高周转就可以一直实现下去。

最关键最牛逼的在于后边:

恒大可以通过涨价源源不断的实现高溢价。

这是其一。也是第一波钱。

一旦建成,1 号岛就可以成为恒大最大的现金奶牛,每年动辄都是上百亿的旅游营收。

这是其二。这是第二波钱。

所以,不论是第一波钱,还是第二波钱,都是大钱,都是天量的钱,只要能保证这些,那么前期天量的投资就必然能实现,当然了,这是最好的结局。

很遗憾,恒大垮了,恒大遇到了最严厉的市场环境。

全国经济都自身难保,更不要说恒大了。

从自掏腰包 70 亿救恒大于水火,到元旦夜号召全体恒大员工誓要保交楼,甚至在 1 月 3 日晚,恒大童世界集团通过官微发布了《致海花岛业主的一封信》,第一次对限期拆除事件作出的回应。有一些数据值得关注:

1、已经交房 60567 户 + 未交楼 628 户。

2、39 栋楼,涉及 328 套房,共 43 万方,涉及货值至少 70 个亿。

3、海花岛规划总投资 1600 亿,已累计投入近 810 亿。

4、1,2,3 号三个人工岛,2013 年开始填岛 7.8 平方公里,可供 11 万人口居住。

6

这是之前恒大遇到的问题:

恒大汽车项目,投 500 亿,亏损近 200 亿,恒大冰泉项目,包装水最后亏了 40 亿,恒腾网络血亏 85 亿退场,恒大文化亏了 6 亿,恒大足球俱乐部,巨亏 100 多亿。

好像,还能扛过去。

但是看看现在遇到的问题:

2021 年 1~7 月,中国恒大权益销售额 3805.6 亿元,房地产行业第一,但恒大爆雷后,销售每况愈下,8 月 464.7 亿销售额,9 月仅 90.9 亿销售额,环比暴跌 80.43%,10 月更是仅 28.9 亿销售额,环比下跌 68.21%。

巅峰期,恒大月销售额差不多 600 亿。

一上一下,差距太大。

以前能扛,现在怎么扛过去?

为什么恒大要寻求政府支持?

为什么恒大必须实现保教楼?

为什么恒大必须保证 XXXX。

当我们深层次去分析的时候,你一定会发现恒大的问题,永远不只是恒大的问题,而是一个系统性的问题:

当中国经济遇到高杠杆、大泡沫。

恒大遇到的问题,房地产遇到的问题,以及整个经济遇到的问题,必须去杠杆,去负债。

包括这两年恒大自己做的粮油、足球、保险、造车,以及万达、海航、阿里等迈出了最夸张的步伐,他们都想用几十个亿的现金,去撬动几千亿甚至上万亿的资金体量。一旦这样,就必须面临一个问题,如果资金段了,谁来负责?

这是一个最简单的问题,而且他们都非常清楚:

如果高周转可以一直下去,那么挣钱永远是自己。

如果高周转一旦玩不下去,那么填窟窿的一定是政府,一定是大量的普通人。

好一招移花接木、转移矛盾啊。

这样的故事,怎么能不找骂呢?

7

恒大海花岛就如同一朵绚烂的泡沫,如梦而起,随梦而灭。

如果许老板有知,他一定会非常懊悔,当时为什么要说海花岛是梦境呢,为什么不说是高人指点呢。

毕竟,不管做什么梦,这个梦总是要醒的。

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