又是全国第一!除了飙升的房价,银川还能靠什么出圈?

 

文丨西部菌

西北首府城市宁夏银川,又一次出现在了媒体的新闻标题中。

近日,统计局发布了 2022 年 1 月 70 个大中城市的房价数据,向来以小透明形象示人的银川,再次成了显眼的存在:

1 月份,28 个城市新房价格环比有所上涨,其中银川环比涨 1.5% 领跑,北上广深分别涨 1.0%、涨 0.6%、涨 0.5%、涨 0.5%。

回顾近两年的房价数据不难发现,这早已不是银川第一次登顶了。就在去年年初,胡润研究院发布的《胡润 2020 年度全球房价指数》中,银川凭借着 14.2% 的年度涨幅,成为唯一进入全球前十的中国城市。

不过,这也是银川的尴尬之处——除了快速飙升的房价之外,它实在拿不出太多能够成功出圈的东西了。

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银川的房价上涨,并非最近的事。就 70 城数据而言,近两年,银川曾多次拿下全国第一。如此前的《胡润 2020 年度全球房价指数》,它的年度累计涨幅,一度全球领先。

由于房价上涨过快,在 2021 年 7 月,银川和徐州、金华、泉州、惠州等地一起,被公开点名约谈。为了给楼市降温,随后银川在 2020 年 ” 银八条 ” 基础上进行了调控升级,出台了加强版的 ” 银八条 “,包括二套首付不低于 50% 等等。

来源:统计局

不过从最新数据来看,银川的房价上涨依旧没有刹车的迹象。那么,为什么一个经济增长并不显著的西北首府,楼市热度会如此高呢?

首先,在支撑房价上涨的一个重要因素,也即人口上,银川近几年确实存在着大量流入的情况。

七普数据显示,银川的常住人口总量为 285.91 万人,而 2010 年为 199.31 万人,十年内增长了 86.6 万人左右,增长 43.45%,年平均增长率为 3.67%。

来源:中商产业研究院

因为基数低,银川的人口增量,在全国的排名相当靠后,不过 43.45% 的十年增幅,和广州、郑州、长沙等一二线热点城市在一个水平,这说明宁夏的人口在不断向银川集中。

人口聚集带来居住需求,进而带动房价上涨。当然,银川的房价能够持续上涨两三年,还有一些其他因素。比如土地供应减少,品牌房企抢滩拉高产品定价等。

数据显示,2021 年,银川市商品房施工面积 3704.85 万平方米,同比下降 1.4%。其中,住宅施工面积 2433.28 万平方米,同比增长 1.3%。

住宅施工面积增长缓慢,是银川加大去库存力度的结果,不过由于土地供应减少,在大型房企到来后,银川的土地溢价水涨船高。

2020 年,银川 47% 的全国土地溢价率,一度居于全国 103 城之首。面粉贵了,面包自然跟着涨价。加上银川并非热点城市,调控相对更宽松,所以近两年房价涨幅一骑绝尘。

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如一些分析提到的,银川的房价上涨,当然有补涨的因素。所谓补涨,说到底就是房价水平和城市的经济地位、人口规模不相适应,然后出现的持续上涨情况。

不过,对银川来说,因房价上涨而多次登上热点,其实是一件异常尴尬的事。毕竟,在房价成为为数不多能出圈的元素背后,银川的发展并不突出,经济和房价出现了明显的脱节感。

来源:统计公报

2021 年,银川的 GDP 为 2262.95 亿元,规模在省会城市排名倒数;6.3% 的增速,也处在中下游的位置。

除了房价,银川还有另一层尴尬——它是全国最 ” 大 ” 的省会(首府)之一,却也是最没有存在感的省会(首府)之一。

注意,这里的 ” 大 ” 是指首位度。2021 年,银川的 GDP 正好占到宁夏 4522.31 亿元的一半左右,首位度仅次于长春,位居全国第二。

不过,银川 ” 大 ” 而不强的特征相当明显,有两项数据很能说明问题。其一,银川产业结构过于倚重三产,工业不强的短板很突出。2021 年第二产业增加值 1028.32 亿元,三产为 1150.81 亿元。

来源:统计公报

其二,银川近几年的投资数据较为低迷。2018 年到 2020 年,其固定资产投资增幅分别为— 21.9%、— 6.2%、1.1%。2021 年,银川的固投增速再次从正转负,同比下滑 3.6%。

而对银川人来说,在节节攀升的房价中,他们并未能明显感受到经济的快速发展。相反城市发展的一些难题,成了影响他们生活的痛点。

比如,直到 2019 年年底,银川至中卫南段的高铁开通,银川人民才正式坐上高铁,宁夏也迎来了首条高铁的突破。

而关于交通上的瓶颈,银川发改委的 2021 年 4 月的官网文章《银川市扩大内需面临的困难和对策建议》,还提到了一个忧心的数据:

全市交通物流网与周边城市、东部发达省市存在差距,物流成本整体较高,经济开发区、产业园区吸引、培育外向型企业的能力水平还相对较弱,与东部沿海连接不够畅通,与中西部地区合作不够紧密,近年来进出口总额下跌幅度超 50%。 

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经济不够耀眼,当然不是银川不够努力、不想努力。在讨论银川的发展时,不能忽视它所面临的自然地理限制——别说银川,整个宁夏都处在被沙漠包围的状态。

宁夏因此获得了 ” 塞上江南 ” 的美名,不过这种地理局限,制造了两大难题:第一,缺少发展工业的基础;第二,对外交通联系异常不便,高端市场要素很难进来。

来源:统计公报

银川发改委曾提到,当地存在着种种问题,如产业规模偏小,对全市工业发展贡献不足;产业集聚度不高,发展环境尚需优化;产业核心竞争力弱,部分企业在新兴产业中仍处于产业链的低端。

银川处在黄河上游,生态限制多,更适合做小而美的首府,这不等于可以跳过第二产业,直接过渡到第三产业。事实上,银川近几年也意识到了问题,开始加快工业补短板。

去年 2 月,借助黄河流域战略的契机,银川发布了《关于深入实施 ” 工业强市 ” 战略创新推动黄河流域生态保护和高质量发展先行区示范市建设的意见》,将工业提到新的高度:

到 2025 年,全市规上工业总产值、增加值和工业投资额比 2020 年增长 50% 以上;规上企业中的高新技术企业数量、设立研发机构数量实现翻番;规上企业节能指标下降 50%。 

不只是银川,整个宁夏的二产结构,都是以资源型产业为主,如石油、煤炭、电力等,像石嘴山还是首批资源枯竭型城市之一。

而在银川的产业转型中,可以看到新材料、电子信息、高端装备等新产业的身影,说明银川在努力向附加值更高的绿色新兴产业靠拢。

一直困扰银川和宁夏的交通瓶颈,近两年同样在逐渐打破。2020 年 12 月 26 日,银西高铁开通运营,西安和银川两个西北省会(首府),发生了更深刻的联系,银川进一步融入全国高铁网络。

而作为 ” 八纵八横 ” 高铁主通道之一 ” 京兰通道 ” 的重要组成部分,包银高铁在去年底已经进入全线施工阶段,距离开通运营指日可待。银川正在摆脱 ” 高铁洼地 ” 的局限。

来源:网络

高铁等出行通道的不断完善,是否会加剧银川被虹吸的局面呢?

对地缘封闭的内陆城市而言,高铁贯通的确可能加剧人口流失。不过,它也意味着银川和外界的经济交流,有了更便利的通道,有利于和周边的分工协作,长远看一定是利大于弊的。

尤其在内循环的体系中,宁夏等一些传统的偏远地区,收获更多的发展机会,有了向西开放的新优势,更何况银川还有着 ” 承东启西、连南接北 ” 的区域枢纽位置。

在这一轮大国转型的战略下,作为内陆城市,银川包括西宁,和重庆、成都等城市一样,其实有了更多登上舞台的出圈机会,关键在于是否能摆脱封闭保守的思维,把握发展机会。

接下来,银川还要继续加油,针对性地补短板。至于首位度太高是否合适,这是个伪命题,对于宁夏这样体量的省区而言,能把银川进一步做大做强,那就成功了一半。

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