上海市区,攻守易型了

虹口和杨浦,是上海市区北部的传统 ” 破落户 “。

在上海最近几十年的飞速发展中,这两个区的存在感比较低,发展速度也相对拉胯。

然而,在上海进入旧改阶段之后,虹口和杨浦,迎来了属于自己的春天。

上海市区,攻守易型了。

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虹口,杨浦,过去两区的居民以工人、抗战期间逃难来沪人员为主,民风比较彪悍。

杨浦定海、虹镇老街,都是让人避之唯恐不及的地方。

种种原因让这两个区以前的风评较差,与传统的 ” 上只角 ” 不能比。

而且在过去的二十年,两区都遭遇了一定程度的转型困难。

虹口区的一大难题是四川北路的没落。

虹口面积本来就比较小,招牌商业街的衰落,对整个区的打击无疑是巨大的。

四川北路没落,原因很多。

一个是老的商业形态适应不了新时代。

另一个原因,就是虹口区面积小,且当时发展过于成熟,后续缺少人口增量。

建国后虹口建了大量的工人新村,大批高素质的工人聚集在这里,让虹口区的人口密度长期雄踞全市第一,直到现在都没被取代。

大量的年轻工人,聚集了充分的消费力,这也造就了四川北路的繁荣。

要知道,上世纪 90 年代,四川北路可是与淮海路、南京路齐名的商业街。

1997 年,四川北路、鲁迅公园附近房价 8000 元 / 平,比如今的大宁贵出两倍,可见当时的地位。

没办法,大宁这里原来是一片厂房,而虹口当时已经是成熟的居住区。

如今,四川北路没落,大宁却崛起了。

虹口和四川北路没落的背后,固然有操盘手的原因,但与其当时过于成熟,人口高密,缺少空地也脱不了干系。

四川北路之外,曲阳板块清一色都是老公房,可能是上海老龄化程度最高的街区。

凉城有一座打靶山,周边素来是兵家地盘,有很多军产房。

虹口最北面的江湾镇,不是老公房,就是动迁房,与彭浦新村在一个纬度。

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相比虹口,杨浦要好一些,好歹打造了一个副中心五角场,北边的新江湾城也开发的不错。

但除此之外乏善可陈,偌大的杨浦也只有这两个地方能拿得出手。

杨浦以前是上海的老工业区,现在去东外滩走走,还能看到许多老厂房。

杨浦的工业基础深厚,这里诞生了中国最早的一批工厂:中国第一家发电厂、第一家煤气厂、第一家纺织厂等等。

这些老工业,造就了杨浦以前的繁荣,也对杨浦现在的发展造成了严重的阻碍。

为了配套工厂,杨浦早期建造了特别多的工人新村,在当时是很引以为傲的。

但进入新时代,工人新村难以拆迁,成片的开发建设自然无从谈起。

东外滩也拆迁困难。

工厂相比住宅,本来拆迁成本要低很多,但难的是东外滩周边的老房子,拆迁进度缓慢。

现在去东外滩附近走走,还能有一种梦回 90 年代的感觉。

3

不过,城市在发展,板块在轮动。新的周期来临,老的片区也会有枯木逢春的一天。

现在我们看到的,发展比较好的区域,其实也都是借了政策和规划的东风,外加有大片空地可以整体开发。

浦东,闵行,概莫能外。

如今,上海摊大饼发展的时代过去,上海正在用 800 亿的基金,探索一条超大城市旧区改造和有机更新的新路。

十四五期间(2021-2025 年),上海将完成改造 160 万平方米、受益居民 7.3 万户。

上海正在强势重仓市中心,中环内的价值正在被放大。

这个时候,虹口和杨浦的机会就来了。

4

虹口的未来,无疑在北外滩。

北外滩的核心优势,是区位。

跨苏州河往南,就是上海的人文中心外滩;隔江到对岸,就是上海的金融中心陆家嘴。两边的距离,都是 1.5 公里左右。

而且北外滩滨江高层,是上海唯一可以面南背北,俯瞻陆家嘴三件套,以及外滩万国建筑的地方。

北外滩,外滩,陆家嘴,这个黄金三角组成的上海核心商务区,关乎上海的城市竞争力和未来。

在此基础上,北外滩的规划理念就非常高,对标纽约伦敦东京等全球性城市的建设经验,准备把北外滩建设成国际顶级的商务区。

北外滩而最终的目标,是顶级的城市核心区。

不过,北外滩的一线江景都留给了办公楼,区域内也没什么值得关注的住宅。

所以买房的话,可以关注北外滩的延伸板块,其实就是临平路。

临平路依靠瑞虹一到十期,已经在整个虹口都有着极佳的口碑。而且这里是虹口唯一一个整体界面漂亮的次新住宅片区。

北外滩发展的越好,作为靠近北外滩的次新住宅片区,房价也就会更坚挺。

等到北外滩全部建成产业导入之后,再加上四川北路的改造完成,虹口恢复往日的繁华,就指日可待了。

5

杨浦的未来,则是东外滩。

和北外滩一样,东外滩属于城市里不可多得的滨江带。

黄浦江是上海的名片,住在江景房里,也是很多人的梦想。

而且,这里被划入了 caz,是杨浦唯一的一块中央活动区。

虽然前期拆迁不顺利,但振奋人心的是,这里引来了互联网巨头:美团,B 站,字节跳动,纷纷入驻。

企业来了,财政税收就有了,对后续的开发建设(拆迁),帮助很大。

再加上杨浦优越的高校资源,人才优势,互联网产业,复旦,同济,上财,都是国内顶尖的高校,区内的企业可以近水楼台,

相比北外滩,东外滩新房项目很多。在未来全部建成入住之后,这里会形成一个全新的中产社区。

工作在北外滩的人,买不到北外滩的话,可以选择东外滩,这里选择更多,价格也更亲民。

为什么看好东外滩的未来?无他,内环内滨江带这么大片空地,任谁都眼馋。

总的来看,北外滩和东外滩的未来,都是极好的,但东外滩的开发周期可能更长一些,这一点要注意一下。

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6

风水轮流转,今年到我家。

虹口和杨浦,本质上是后发优势。

上海市区的发展,已经进入旧改阶段,不要说内环内,就是外环内,想找一整块可整体开发的土地,都很难。

这个时候,就要靠拆迁了。

而杨浦的老厂房,拆迁成本自然要比其他地方的居民楼要低,虹口的北外滩,则胜在区位优势。

而且现在开发,有其他板块成功的开发经验可以借鉴,也可以避免踩到前人踩过的雷。

杨浦和虹口,东外滩和北外滩,自带区位优势,现在高能级的规划也有了,接下来,就是比拼执行力的时候了。

你看好它们的未来吗?

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