全国唯一疯涨的城市!调控也没刹住车!

房价大降、薪资大降、行业大裁员、房企大规模违约 ……

2022 年开局,关于楼市的负面消息和坏情绪,依然满天飞。

房贷利率降了,山东菏泽 / 安徽 / 赣州首付都在降,南宁公积金二套首付降到 30%,预售资金监管全国统一性方案已经出台 ……

各地楼市一片惨兮兮,全国楼市都在急切等待一场救市大暖场。

此时此刻,全国唯一一个还在房价疯涨的城市,恐怕就数银川了!

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此时此刻,敢在国家统计局数据里,冒进式疯涨的,恐怕只有银川了!

昨天,统计局公布了最新一期全国 70 个大中城市商品住宅价格指数,70 城新房价格环比涨幅为 0,这是连续 4 个月下跌后的第一次止跌。

70 个城市中,28 个城市房价是涨的,3 城环比持平,39 个城市下跌;

新房涨的最厉害的城市就是——银川!

银川,涨幅 1.5%;

北京、成都,涨幅 1.0%;

重庆,涨幅 0.9%;

徐州,涨幅 0.8%;

唐山、温州、三亚,涨幅 0.7%;

跌的最惨的城市就是——哈尔滨!

哈尔滨,环比跌幅 1.2%;

湛江、襄阳,跌幅 0.8%

天津、丹东、韶关,跌幅 0.7%;

上个月刚刚低调了一次的银川,又冲上了榜首。

银川最牛的地方在于,全国行业大环境严重下沉的情况下,这个城市无论是刚需产品,还是改善产品、豪宅市场,几乎都在涨。

更细化来看,

90㎡及以下的小面积产品,环比上涨 1.6%;

90-144㎡的中高端改善产品,环比上涨 1.5%;

144㎡及以上的大面积改善住宅,环比涨幅最大,上涨 1.8%。

果然还是银川,横冲直撞的银川,调控也没刹住车!

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银川,宁夏首府,2021 年 GDP 首次突破 2000 亿。

谁能想到,这样一个三线城市,房价已经连续涨了 5 年了!

我们看银川近几年来的房价涨幅情况。

图片[1]-全国唯一疯涨的城市!调控也没刹住车!-电驴中文网

2017 年 3 月以来,过去五年里,银川房价只有一次是降的,就是多次调控过后,2021 年的 12 月。

除了这一次之外,银川的房价一直是涨的,而且涨幅还不小。2019-2021 年,两年时间内,同比涨幅一直在 10% 以上。

2021 年 2 月,环比涨幅 0.8,全国排名第 6;

5 月涨幅 1.0,全国排名第 5;

7 月涨幅 1.0,全国排名第 3;

9 月涨幅 0.6,全国排名第 2;

10 月涨幅 0.6,全国排名第 3;

11 月涨幅 0.3,全国排名第 4;

2022 年 1 月,涨幅 1.5%,全国排名第 1;

过去一年,新房环比涨幅几乎都在排名前六里。

换句话说,不管市场环境如何、调控如何,银川一直在闷头涨。

更甚至,这个三线小城,在房价上涨方面还创造了一项纪录——

2020 年,银川曾以 14.2% 房价涨幅登上胡润 2020 年度全球房价指数榜单第 10 名,是唯一入围前十的中国城市。

这也是目前,全中国唯一一个登上胡润全球房价涨价榜的城市。

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从房价 5000 跳到 1 万多,银川刹不住车了。

目前,银川全城在售楼盘不过百个,但分化极其大。

有一个明显的趋势是,银川高价房越来越多,最便宜的价格不到 6000,最贵的建发阅茗轩卖到了 1 万 5;8 千以上的改善盘占比过半;价格过万的楼盘就有 20 多个。

这就意味着,在这座均价不到 8000 的城市,你每看 4 个盘,就有一个是一万多的豪宅。

银川凭什么这么牛?凭什么能疯涨不停?

任何小市场的繁华高涨,无非几个主要原因:

供地太少,房子不多;

有硬需求,供需不平衡;

政策把控不严;

有购买力;

没错,银川也是这样。

先看土地。

其一:银川的住宅用地,尤其是主城区的核心地块,极其稀缺。

这个城市,土地成交结构里,工业用地占比远比住宅用地多。

这是 2019 年 5 月 -2020 年 5 月,银川的土地成交情况梳理。

统计范围内一年里,有 8 个月银川的工业用地成交占比超过 65%。

住宅用地交易呢?很少很少,有好几个月,银川没有成交一宗住宅用地。

向来 ” 物以稀为贵 “,极度稀缺的住宅用地,在银川自然更贵。

2021 年 6 月份,银川有两种地溢价率高的逆天,一宗溢价率 147%;另一种溢价率 207.14%。

上一次出现溢价率 过百的土地成交,还是在 2016 年地王疯狂的那一年。

地王撑腰,地价逆天高,终究都要算到房价成本里,买单的终究还是买房人。

其二:人口增长带来的硬需求。

过去,银川常住人口是非常稳定的,每年增长约几万人。但 2019 年末,银川市常住人口 229.31 万人。一年时间,银川市人口增长了 56.59 万人;

这都是购房主力军。

其三:调控较晚,且并不算严。

和全国相比,银川的调控是比较滞后的,而且力度并不算大。

2021 年下半年被约谈后,银川才加码调控,比很多城市晚了整整一年。

二套首付比例上调到 50%,同时收紧限购、限售政策,本地限购 2 套,外地限购 1 套,限售 3 年;

土地端跟进 ” 双限地 ” 政策,溢价率控制在 15% 上限;

而且,银川的限售是 ” 商品房买卖合同满 3 年后方可转让 “,按照期房建设周期 3 年,这基本就等于交房即可上市交易,限售几乎没有实际意义。

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一个很多人不愿面对的真相是——

小市场的人为高潮,即便暂时不跌回去,也没价值!别杠!

譬如银川,譬如唐山 ……

譬如已经跌回去的韶关、南充、湛江。

譬如跌得 ” 限跌令 ” 都止不住跌的岳阳、沈阳、昆明、江阴、株洲 ……

譬如已经急到需要用 ” 降首付 ” 来刺激的山东菏泽、赣州、南宁 ……

哪里有价值?

老大手掌强压着哪里,哪里就有价值。因为稍一松手,就可能会大反弹。

譬如北京、上海、深圳、杭州 ……

但无论如何,2022 年,依然不适合投资,依然只适合自住或自用。

一切以安全为先,控好现金流,别让自己身处艰难!

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