越来越多的城市开始降首付,但是…

你有没有发现,最近楼市的动作有些大。

房贷利率刚下调没多久,最近又有城市开始降低首付了,买房变得越来越容易了起来。

就在 2 月 17 日,根据中新经纬报道,山东菏泽那里的四大行已经下调了个人房贷的首付款比例。

无房无贷的购房者,首付款比例可以从 30%,最低下降到 20%。

即使有房,只要贷款结清了,或者没有贷款记录,也可以将首付款的比例放低到 25%。

如果只是菏泽,那作为特例,我们不必太过关注。

然而,没过两天,有大量的城市,都在跟进,开始悄悄降低了自己的首付。

01

仔细数一数,居然有这么多城市开始降首付了

菏泽打响了降低首付的第一枪,从此之后,就有不少城市也开始纷纷行动了起来。

据媒体公开报道,目前有菏泽、重庆、赣州、南宁、佛山这些城市降低了首付比例

当然,也可能存在一些小城市同样发生了降低首付的现象,暂时没被媒体观察到,这些暂且不提,只看公开报道的。

(来源:凤凰网财经)

先说重庆,它很特别的一点是,在 2021 年年底时已经有少量的银行开启了住房贷款的首付比为 20%。

只是出台政策的银行特别少,而且能申请到 20% 的购房者也不多,资格审核非常严格,需要具有稳定工作,对年龄段也有一定的限制。

在农历新年过后,重庆降低到 20% 首付比的银行数量变多了,并且对购房者的资质也卡得不那么严格了。

有重庆户籍,或者社保缴纳一年以上的外地人,都可以申请了。

当然,只是银行说了也不算,还要看楼盘的情况。

如果新开盘的楼盘之前谈好的是三成首付,那么还是要按照三成来。

江西赣州的情况有些类似,包括国有大行在内很多银行都降低了首套房贷的首付比例,最低也是可以达到 20%。

重庆、赣州这两个城市和菏泽不太一样,只调整了首套房贷的比例,没有对二套做出调整。

并且,重庆限贷,赣州限购,它们可以看成是为了刚需服务的。

而剩下的两个城市则有一些微妙的不同。

(来源:南宁住房公积金管理中心网站)

在 2 月 18 日,南宁发表了《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》。

其中明确了执行首套房公积金贷款政策的,首付款比例不得低于住房价值的 20%。

执行第二套房公积金贷款政策的,首付款比例不得低于住房价值的 30%。

和其他城市略微不一样,南宁的降低首付,只是公积金贷款,非商贷,受众面稍微有点窄。

一座城市内部,也因为区域不同产生了部分松动。

(来源:财联社)

佛山, 它的非限购区的部分楼盘的首付也降了,限购区域依旧不变

此外,还有一个虽暂未实行,但也明确表示要降低首付比例的省份。

(来源:安徽省发展和改革委员会)

安徽发改委在 1 月时发布了一则通知:

引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季,通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式,扩大大宗商品消费。

注意,它将房产加入了大宗商品中,特别提到了降低首付比例这一点,就是不知道什么时候开始在全省范围内动作了。

降首付不会只有第一枪,这场蔓延到各个城市的降首付浪潮,开始了。

降低了首付的城市,它们到底是为什么呢?

02

如果简单说这些城市在救市,那是不准确的

我们来看一下这些城市,菏泽、赣州是三四线城市,但是重庆、南宁、佛山,这些是妥妥的二线城市。

因此,它们各自的情况其实有很大的不同。

先看看菏泽,它的首套、二套比例都降低的原因很简单。

(来源:克而瑞上海)

作为 ” 中国拆迁第一市 “,菏泽过去的棚改量实在是太大了,光是 2017 年时棚改计划开工量就高达 18.2 万套,直到近两年才好上一些。

这让菏泽有了大量货币进入楼市,本地家庭人均好几套房,将购买力消耗一空。

根据亿翰智库的数据显示,2021 年,菏泽有着约 960 万平米的待销面积,它去化周期,可能需要三年以上了。

菏泽选择首套、二套都降低首付比例,确实是为了让楼市活起来,希望加快一点去化的速度。

实际上,这不是菏泽第一次在楼市里先进行调整了。

2018 年 12 月,菏泽也是在那一轮调控中首个取消限售的城市,就是为了救市。

我们可以仔细看一下,重庆、赣州和菏泽的情况有微妙的不同,它们对二套房没有降低首付比例。

无论是重庆,还是赣州,它们去年的土拍情况,还都算不错。

尤其重庆的主城区房子一直去化周期特别短,只是区县难卖而已,再结合银行放贷情况,这两个城市全部都只是在首套房处降低了首付比例。

重庆和赣州的目的不言而喻:让刚需者能更早买得起房。

南宁确实和菏泽一样,存在供应量太足的情况,整个楼市房子卖不出去,土地市场也哑火了。

它采取的措施其实比较温和,只是将公积金贷款的首付比降低。

此外,还提升了公积金贷款的额度,首套最高额度从 60 万元提升到了 70 万元,二套最高额度从 50 万元提升到了 60 万元。

比起其他城市来说,受众面太窄了。

这可能更是一个积极的信号,一步先行的试探。

接下来可能看情况,和其他城市一样进一步放松商贷。

佛山的限购区的贷款依旧卡得很严格,只有非限购地区开始松动,虽然有传言说是为了成交量,但应该也是让非限购地区的市场活跃起来。

每个城市的目的不太相同,不过相同的是,首付比例的下调引起的效应会非常大,能更容易让房地产市场交易 ” 活 ” 起来。

03

即使首付降低了,也不一定能真的让当地楼市摆脱困境

首付能够降低多少,是有限制的。

我们目前的首付比例,是根据 2016 年央行和银监会联合下发的通知提出的。

当时规定的是原则上最低首付款比例为 25%,各地可向下浮动 5 个百分点,也就是说最低可低至 20%。

降到 20% 就已经是最低了,降无可降。

一个城市房地产救市最有效的手段就是降价,但是最无效的手段同样也是降价,越降越没人买。

人们都知道这地方楼市困难了,反而不敢再买。

在降低首付之前,曾经有不少城市出台过变相降首付的行为,比如首付分期、首付返现金、甚至 0 首付现象,后续效果都不太好。

因此,历史库存较大的菏泽、楼市转冷的南宁等城市,要想通过降首付比例来救市,实在是太难了。

最 ” 损 ” 的是,不少媒体去采访了楼市一直比较火的城市,发现这些城市的首套房贷的比例依旧没变,可想而知,人们对降低首付比的城市是什么看法。

不过,并不是说降低首付比例一点好处都没有,这些城市,更重要的是传递给了整个楼市一个积极的信号。

对房地产贷款的限制不再严格,后续可能会有更多的城市加入。

这一次不经过央行和银监会,直接由各地自行调整,说明了房地产贷款更宽松。

尤其是首套住房贷款的首付比例降低,也说明了未来会更加支持刚需购房,刚需可以加紧上车了。

不过需要注意的是,即使首付降低了,我们也要根据城市来判断该不该买。

04

更多城市开始降低首付了,能不能买

即使未来有更多的城市加入到降首付的行列中,也不是所有城市都值得购买的。

第一,如果只降低了首套住房的首付比例的城市,那么可以买

这是该城市释放的对刚需的一大利好

第二,如果是首套房、二套房首付比例同时降低的城市,那么尽量不要买

这种城市通常来说库存量非常大,它是为了尽快清库存才开始放松的,以后只会越来越放松。

未来它的二手房既难卖,也卖不出价格。

至于我们想要买的那些热门城市,一时半会儿轮不到它们来降低首付比例。

不过最后说一句,如果一个城市突然开始降低首付,这总归不是一个特别好的信号,我们退一万步想想,如果不是迫不得已,为啥要降低首付呢,对不

以上为正文,来自初晓

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