这个城市,突然放了个大招!

文 / 子木

据报道,从今年 1 月 -2 月中旬,全国已经超过 45 个城市发布了救市政策,鼓励买房的大潮已经蔓延开来。

我在之前的文章也总结过,现在就是给楼市加 ” 发动机 “。

先是降低公积金门槛,补贴鼓励,单缸;紧接着放额度降利率,双缸;现在是降低首付比例,四缸;如果还不行,可能会放开限购,上 8 缸。

还能不能加,能加,比如搞 0 首付分期买房,16 缸,但是,一定要有 ” 底线 “!

这个底线是什么呢?

” 棚改货币化 “。

换句话说,在一切鼓励买房政策面前,棚改货币化就是爷爷辈,方法极其粗暴。

今天王老五住着一个破房子,明天就有人拿着成捆的钞票去敲门,” 起床,要拆房 “。

王老五裤链儿都没拉上,就唱着妹妹坐船头,冲进了售楼处,” 姑娘,来套房 “。

我曾对货币化棚改,总结过一段话:

这种暴力拉升楼市的行为,一定会被记为楼市历史的反面教材,因为它的代价很沉重,会提前透支居民购买力,房价虚高,反噬城市发展。

2018 年后,棚改货币化随着权限被强制收回,销声匿迹,而三四线楼市也进入漫漫阴跌路,一切化作句号。

之后,每次预测房价时,我都会提一句,这玩意儿,没人再碰,也没人敢碰。

然而,现实给我的老脸狠狠来了一巴掌。

就在刚刚,郑州市召开 ” 郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会 “,会议提出:

” 大力推进安置房货币化安置,鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。”

消息一出,惊起四座。三四线也就算了,郑州是什么身份?

国家中心城市,强二线城市,中部千万人口大城,竟然突破 ” 底线 “,用棚改货币化救楼市。

说出来,可能连自己都不信。

刨根问底,为此,子木特地去找了几位业内老友聊了很久,综合数据和现象,推出了确切答案。

那么,郑州为何要放开货币化棚改?这会不会是一个信号?当地或者其他城市的朋友应该怎么应对?且听我说。

高光背后

2016 年 12 月 26 日,郑州被批复为 ” 国家级中心城市 “,河南人奔走相告。

这个求之不得的称号,意味着无数政策红利和国家级天量资金注入。

郑东新区,米字形高铁网络、跨越式发展十大工程、全国第一个航空港经济综合实验区 ……

在中央的助推下,河南省几乎把所有红利政策都给了郑州,集全省之力供一城之战,带领中原经济区近 1.8 亿人口,跟湖北武汉、安徽合肥、湖南长沙,展开激烈角逐。

2019 年,郑州迎来 ” 双喜临门 “,人口破千万,经济跨入万亿 GDP 俱乐部。当时所有媒体竖大拇指,郑州是当之无愧的中原老大哥。

然而在壮丽的外表下,其实藏着房地产的尾巴。

2016 年,上一轮全国房地产去库存大潮来临时,郑州就跟其他同等级城市不同:

别人主要靠自主购买力,而郑州学着三四线玩棚改,连发两份文件助推棚改货币化安置。

随后 ” 郑纺机地王 ” 引爆楼市,郑州房价从 2016 年均价 9000 元 / 平米跳涨到 2018 年的 17000 元 / 平米,全民进入抢房热潮。

我记得当时郑东新区房价能跑到 3 万 / 平米左右,而北龙湖豪宅区站在 5 万 / 平米的历史高位。

随后全国调控出台,郑州跟着连续多次上调房贷利率,楼市才勉强熄火。

事实证明,” 伟哥 ” 这东西,副作用就是大。

曾一起上涨的同级别城市,武汉、杭州、成都、长沙,2018 年后都经历了反复几次上涨,然而郑州却像冬眠一样,此后再未醒过。

2020 年,郑州房价下跌最为惨烈,同比 2019 年下滑 26%,而公寓下滑甚至达到 59%,居于全国首位。

炒得热闹的绿博新区,很多楼盘直接从每平米 1.2 万元左右,腰斩至 7000 元 / 平米左右。

同年年底,郑州市场出现首付分期、买房送车位、送物业费、送家电等花式营销,甚至还出现了 ” 零首付 ” 怪象。

当地房企根本抵御不住冷市冲击,纷纷逃离,降价打折,以求自救,炒房客高位站岗,寒风萧瑟。

终于,2021 年上半年,郑州 ” 止跌横盘 “,市场勉强恢复正常秩序,然而下半年一波 ” 涝疫大灾 “,再一次浇灭了希望,郑州楼市成交开始萎缩。

中指院数据显示,2021 年郑州主城区新房成交规模 928 万平方米,同比下降 12.1%,全市新房销量甚至不及 2018 年的一半。

悲惨连续

如果说郑州城市发展,是一部壮丽的创业史,那么,楼市只能说是一场不忍直视的苦情戏。

棚改货币化,提前透支了居民购买力,楼市支撑力断层;紧接着 ” 疫情 + 涝灾 ” 拉低经济运行值,又重创了居民购买力。

郑州的新房销售均价一路下滑,处于 1.2 万元 / 平米左右的水平,在全国 23 座 GDP 过万亿的城市中排名倒数第三。

这个房价高吗?

不高,作为千万级人口的国家中心城市,一点都不高。

按照目前的救市主基调,继续 ” 加缸 “,把利率降到 5% 以下,首付比例降到 20%,是完全够用的。

但为什么会突破 ” 底线 ” 呢?

因为 ” 供需彻底失衡 “。

我在去年写过一篇调查报告,里面提到几项数据:

郑州商品房现在去化周期为 27.38 月,约为 2.2 年,公寓和商铺都在 8 年以上。而且据当地一家机构统计,郑州还有约 60 万套房的土地被出让,按照一年 20 多万套的出货量,靠当下市场购买力,消化极其漫长。

最重要的是郑州还有大量城中村,接下来 5600 万平的城中村将会被改造出租,极大分流了居住需求。

一句话,2021 年,大郑州房价会被大供应彻底击垮。

现在看来,如数应验。

至于为何搞这么大的供应,市场上有两种说法:

一种是学着长沙和重庆,用供应压房价,想给年轻人创造一个低成本的安居环境,另一种就是为了卖地求发展。

现在来看,第二种可能性较大一些,只不过,步子迈得大,不小心劈了叉。

需求端遭遇打击,供给端野蛮供应,即使再强的城市,都扛不住。

再加上此阶段,居民购房预期普遍较低,房价看跌,又会进一步拉低楼市成交量。

这让郑州彻底着急了。

因为房地产失速,会持续拉低经济运行,让整个城市陷入 ” 负循环 “。

根据郑州市对外公布的数据,2021 年郑州 GDP12691.02 亿元,实际增长率仅为 4.7%。

横向对比,全国 50 强 GDP 城市中,郑州排名倒数第三,全国 20 强中,排名倒数第一。

要知道,前几年,郑州还跟武汉、合肥、长沙这些城市都是一起跑的,前后都拉不开一个身位。

而 ” 楼市萎靡 + 疫情 + 涝灾 ” 像一颗陨星直接砸在脑门上,郑州摔出了跑道,起身后顿时慌了。

” 不患寡而患不均 “,这个道理大家都知道。

不被应允

2018 年后,全国再没有城市敢碰货币化棚改,因为这个问题,曾被严厉点过名,跟 ” 房住不炒 ” 大基调严重相悖。

那么郑州能成功吗?

我翻看了郑州过往的所有政策,其中早在 2020 年 11 月发布的储备土地综合开发实施细节 ( 试行 ) 等 3 个文件的通知中,郑州就提到货币化安置。

通知称,纳入征收范围的集体土地,按照集体土地征收的有关规定和程序依法征收,涉及农村村民住宅的,采取提供安置房或者货币补偿等方式给与安置,鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式。

后来这事儿就悄无声息地消失了,应该是被否决了。

但现在,我难以估摸,毕竟大环境已经变了。

首先今年是 ” 稳增长 ” 大年,连首付比例下调至 20% 这种激励政策都可以出台,意味着 ” 下限 ” 在不断放开。这个下限是否能落到底线,谁都说不清楚。

其次郑州表面上是楼市问题,背后实则是经济。

作为国家中心城市,郑州带动的不仅是河南省,还关系到中部地区崛起,以及国家均衡发展的战略全局。现在脉搏微弱,电击疗法该上还得上。

最后,郑州去年遭遇了重大灾害,经济受创是不可抗因素,在政策面上应当被照顾,而且郑州的房价整体并不高,对货币化棚改的副作用还有一定的容忍空间。

所以我推测,裁判可能会破例 ” 睁一眼闭一睁眼 “。

如果郑州这个政策能顺利推进,那么当地的刚需就要赶紧上车。

我们都见识过货币化棚改的威力,虽然不及 2016 年那般壮烈,但足可以让楼市短期内进入 ” 癫狂状态 “,市场交棒给卖家,买房成本会成倍增长。

有人说,如果郑州开了头,身后几百个城市心痒痒,也会也会跟着玩棚改,这是一个强烈的楼市信号,该来的还是来了。

两个字:扯淡。

按照当下的经济运行环境,再搞一轮棚改,这些年所有调控成果全部瓦解,以后我们也再也不用谈论楼市了,调控没有这么短视。

现在就相当于开了一个诊所,所有城市进来瞧病,根据病情和状况开不同的方子,医生都有自己的考量。

研究楼市这么多年,我一直都在坚持,房价可以跟随城市发展,一步一步有价值的成长,去慢慢享受红利,而不是打鸡血,一波行情冲灭了一些人的希望。

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