成都楼市明显回暖了!

成都粉丝非常热情,也很热爱研究楼市,所以我这次花了不少功夫来写成都的稿子,都是干货没有废话。

成都楼市有什么变化,或者你有什么意见,欢迎你们多留言哦。我也想跟你们多了解成都真实的行情。

今年行情会怎样?

毫无疑问,成都今年的行情肯定要比 2021 和 2020 好很多。

按照成都过去的成交规律来看,二手房平均每年成交在 7-8 万套,才算是正常水平,而且是升两年跌一年。

但是去年和前年的成交量还不到 5 万套,这明显太低了。

虽然去年年初市场很火爆,价格也涨的凶,核心地段涨幅超 50%,但量在收缩,这种涨法太急了,是持续不了多久的,就是市场要调整的前兆。

下半年因为信贷收的太紧,二手房又出来一个指导价,所以把二手房市场一下就打趴了。

但 10 月信贷放松后,加上价格也降了,有些房子比指导价还低,年底两个月成交量明显在大反弹。

今年 1 月的成交量也很大,所以今年成都楼市行情会不错。

新房市场也是,连续三年供过于求后,去年就转向供不应求了,说明市场上行周期开始,只不过下半年被堵死了。

而且房价一直在稳步上涨。

其实成都房子不是没人买,而是需求被限制住了

看成都过去十年,增加了 582 万人就知道,仅次于深圳广州。四川那么多人,后面成都还会持续吸引人口流入,根本不用担心需求问题。

而成都的供给呢,看下图就知道,去年土地没增加多少,今年需求回升的话,肯定又是供不应求。

地价也涨了不少,房价想不涨都难,毕竟开发商不能都做亏本生意啊。那些限价倒挂多的,肯定又要抢爆了。

(保利投顾研究院西部分院)

所以我觉得今年信贷放松,利率下调之后,成都市场肯定会迎来一个爆发。

保守估计今年二手房成交量至少在 10 万套以上,量起来了,价格就有涨的底气。

毕竟成都过去房贷一直是高利率,去年还在 6 字头以上,现在降到 5.6% 了,久旱逢甘霖的感觉肯定会释放出大量购买力。

另外,成都主城区的新房现在大都是大户型,刚需也买不起了。只能去二手房市场找小户型的房子。

价格是涨是跌?

我看网上有消息说在银行放松了评估价,那些限价的可以按照市场价给贷款,如果是这样的话,那价格也会回升。

但我没有去求证,不确定,你们自己多关注,这一点至关重要。

如果没放松,二手房指导价是按照指导价评估贷款的,想涨就比较难。

特别是刚需房,很难好转,因为刚需是最脆弱的,首付增加两成马上就买不起了。

反而是大面积的豪宅抗跌,比如金融城,虽然成交少了,但价格没跌多少。

因为有指导价的恰恰都是好房子,多集中在宽窄巷子、三圣乡、金融城、南湖、麓湖生态城、攀成钢、国宾板块等热门板块,就是怕他们涨太快才要降杠杆,本身也是以后潜力大的地方。

买这些地方的业主大多实力不错,不会轻易降价。

但二手房指导价对市场的杀伤力是非常大的,降杠杆很多改善也买不起了,业主又不想降价的话,买家就只能去买新房了或者换别的地方买,所以被限价的成交量很难起来,那价格也是有价无市。

二手房没指导价的呢?是涨是跌?

如果房子本身好,地段和学区都不错,还有地铁商业,成了指导价的漏网之鱼,就是还没有出台指导价,那市场自然会发现这些价值,那价格就会涨。

如果房子地段不好,没指导价也涨不了多少。

今年哪些房值得买?学区房能不能买?

我前面说了,今年会涨的那些房子,本身条件不错,那就值得买,这些肯定是在一二圈层。

另外已经被限价的二手房,如果房子好,你有实力,也值得买,刚好趁着短期横盘的机会,有钱就可以买,一旦指导价放松,那这些就是最先上涨的。

大家都能感受到,这几年成都中心区的房子面积是越来越大了,一是因为地价涨了后,开发商做大户型才有利润,总价就越来越高,有钱人才买的起。

二是中心区的土地越来越少了,成都虹吸的是市内乃至省内最高支付能力客群,有钱人都想买到中心区,好房子供不应求,房价只能越来越高。

不过中心区也要分区,规划老旧的老城区就不太好。

老城区的学区房,如果房子很破旧,除非学校属于顶流,也只建议买小户型,用完就卖。

宁可去买新片区,名校分校的好房子,升值会更快。

还有人问我,今年成都市场回暖的话,刚需和改善可以买,那投资还能不能买了,特别是成都三倍熔断的盘,拿到房产证要 5 年后才能卖,持有成本会不会太高了?

现在纯粹是投资的,应该不会去买三圈层的房子了,因为谁都知道远郊的房子涨的慢,以后更不值钱。

也不会轻易投二手房了,本身就比新房贵,随便来个什么政策就要跌。

所以投不投资,还是要看价格和地段,如果是地段好,新房价格倒挂 20% 以上,哪怕是限售 5 年也没关系。

好房子还是有升值空间的,否则你不买房,这钱还有更好的投资投渠道吗?

政策对市场的影响

我多次说过买房要跟着政策走,去年成都的调控政策很明显前面在收紧,年底在放松。

去年 5 月成都热点片区的二手房指导价连续出台了三批次,在真实报价上打 7-8 折,8 月之后到现在也没有再出第四批次了,说明成都也是想维护市场稳定的。

加上 11 月份成都还出台了政策,从 12 个方面来稳定楼市。

维稳的意思就是告诉你们可以买房了,市场要回暖了,结果真的反弹了。

回头看 2019 年成都的调控政策也是很严,但稍微放松一点人才引进,二手房成交量就到了 11 万多套,成都真的是给点阳光就灿烂的地方。

所以今年成都的政策至少上半年是宽松的,下半年就要看楼市有多火热了,太火热就会收紧,二手房指导价四批次就会出来。

如果政策收紧的话,大家就悠着点,不要追了。

最看好哪些区?哪些板块升值潜力最大?

成都最看好什么区域呢?

全民皆知成都大的城市发展方向,是向南向东发展。

老城区最多只能靠旧改优化一下,但拆迁太难,想看到焕然一新,这个过程太长太长了,所以没有哪个城市的老城区房子升值快的,除非是学区房,因为谁也不想周边被老破旧包围。

成都二环以内就是老城区,因为早都开发完了,目前剩下的都是一些零零碎碎的地,没办法成规模的打造,所以潜力也不会太大。

因此你需要把目光投向二环以外,一圈层二圈层里面,还有大量空地的片区。

通常来说,片区空地多,规划有序的板块,都是新房子,更有想象空间和未来。

成都现在每个区都有新概念可讲,但以后肯定不是随便搞个新城概念都能成功,还是需要看地段的。

一圈层 二圈层新版块还有升值机会,三圈层就不要指望了。下面我根据成都的楼市地图总结了一下。

现在最大的共识,潜力排第一的肯定是高新区,版块金融城,大源和新川。这个没有争议。

去年大源板块的地是整个成都,开发商抢的最激烈的,说明最看好这里。

因为高新区是消费能力最强、收入最高、新兴工作机会最多的,以后房价肯定都是最高的,所以高新区限购才最严,就是怕你们都去买推高房价。

同样是 3 万,能买到高新,当然就不用再考虑其他区域了。

二手高新目前比较好的区域在 4-5 万左右,现在看很贵,以后看更贵。

第二、天府新区,板块中央商务区、南湖,麓湖,秦皇寺、天府前湾,科学城、锦江生态带都可以,主要围着天府大道两边;

从成都到 2035 的总规图可以看出来,成都就两个主中心,老城区是一个,天府新区是第二个,属于成都的新中心,所以发展潜力毋庸置疑。

现在很多人还在怀疑天府新区,觉得成都又在东部搞了个东部新城,天府新区会不会被冷落了?

我觉得大可不必担忧,因为 20 年的规划图肯定不会随便改的。

天府新区纵深虽然长,但是兴隆湖到金融城去上班也就 20 公里,所以并不远。

不过天府新区现在供给量还比较多。

第三是锦江区,板块攀成钢,三圣乡;成华区,二八版块、东客站;其他主城区的几个新城,包括武侯新城,金牛区国宾版块,青羊新城,北部新城;攀成钢、三圣乡都很成熟了,新地也少,二手房可以买。

成华区因为未开发的土地多,二八板块就可以成片打造,据说可能成为下一个攀成钢,新房值得买。

很多人看好的龙潭寺可能还需要时间,去年土地有几个流拍了,说明开发商目前热度不高。

其他几个新城都是比较新的片区,自住和改善的都可以买。

投资的话就要买热度最高的,后面还有很多规划没有落地的片区。

比如攀成钢,三年前跟金融城差不多都是三四万,但后面涨幅明显不如金融城,攀成钢现在还是三万多,但金融城涨到四五万了,因为攀成钢项目全部搞完了,金融城还有三期开发,后续就还有很大的想象空间。

第四,就是二圈层的几个板块。

温江有光华新城,双流的杨柳湖中心,新都的大丰、香城中心,郫都的犀浦,龙泉驿的大面、东安湖,这些都是片区比较新,规划较好的。

大面是龙泉驿区发展最好的板块,都是次新房,主要是锦江区和高新区外溢的购买力,东安湖板块,才开始开发,需要时间。

新都的斑竹园板块,去年土地流拍最多,发展时间还需很长。

第五,三圈层。

明显供大于求,所以投资不建议,刚需看着买。

东部新城也属于三圈层了,反正我不看好。

因为太远了,到市政府周边商务区有 50 多公里,远郊是投资的大坑。

很多买房的逻辑,我也会在视频号给大家说一说,我尽量会一周做一次直播,大家可以来直播间聊聊。大家一定要关注下视频号不会错过。

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