妖魔化的“水”,开始灌向楼市!

我们在去年年底的时候,就反复提醒过大家,今年一定是货币大年,流动性会疯狂的溢出。

果然。

开年才 2 个多月,信号就开始异常明显起来。

1

小河想要满,前提是大河的水必须得多,而且要多到溢出来。

央妈目前动作频频,而且几乎每出一个政策,就是重磅利好。

不到一个月,两次降准降息,而且整个 1 月份的信贷资金量,也达到了 4 万亿。

12 月 15 日,全面降准,下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点;

1 月 17 日,央行降息,下调 MLF 和 OMO 利率各 10 个基点;

1 月 20 日,央行再次降息,一年期 LPR 从 3.8% 下调到 3.7%,五年期 LPR 从 4.65% 下调到 4.6%。

1 月,创纪录的投下了整整 4 万亿的信贷资金。

前 2 周公布的信贷数据也让市场感到疯狂。

1 月信贷数据公布,新增人民币贷款 3.98 万亿元,为单月统计高点,M2 同比增长 9.8%,比预估高 0.6 个百分点,社融达到 6.17 万亿元,创历史新高。

新增的信贷、融资和楼市的紧密程度,我不必多说,相信大家都懂。

而且不少机构还预计,接下来还会有降息、降准,释放流动性。

趁着央妈这一波的强势,各类信贷产品也开始妖魔起来。

大家注意看两个维度。

第一,信贷产品开始变得更加多元化。

最近一段时间,朋友圈和大量房产社群的画风是这样的。

消失已久的产品,再次重出江湖,而且利率也开始降到 3.8%。

虽然很多产品你可能根本就贷不到或是成本比较大,但是,这是一个非常重要的信号。

提醒下,2020 年 3 月,上海楼市能起来,很大程度上就是因为银行贷款的先行一步。

第二,信贷产品的利息开始出现了明显的优势。

这是一个 20 年的二抵产品,而且还是上门服务。

什么是二抵产品,就是你买的商品房,前面的商业贷款还没有完全还清,现在因为一些需求,可以再次贷出钱来。

二抵不稀奇,稀奇的这个贷款利率,竟然只要 3.8%。

目前的 LPR 利率是 4.6%,上海首房首贷再加 35 个基点,就是 4.95%,换句话说,二抵相比于首房首贷,竟然还便宜了 1.15%。

倒挂出现了。

当然,这还不是最神奇的,最神奇的是有些信贷产品,直接给你撸到底。

各类妖魔化的信贷产品,开始翩翩起舞!

当然,还有两个更加明显和直接的信号,我们拿普通人最常见的商业贷款举例。

银行的放款时间进一步缩短。

贷款利率进一步压低。

目前,二手房的放款时间正在明显的提速。

上海,审批大概是 1-2 周,放款差不多大约是 1 个多月,此前,上海地区的房贷审批周期是 2 个月左右,放款时间长达 4-6 个月。

北京,现在纯商贷大概 2 周左右放款,公积金的组合贷差不多 1 个月左右就能放款。

上海和北京作为全国的头部城市,是率先就能接到水的,贷款额度相比于其他城市,就相对宽松很多,贷款周期会大大缩短。

其他城市,贷款利率开始先跌为敬。

广州地区部分银行房贷利率出现下调,其首套房利率从 5.85% 左右下降至 5.65% 左右,二套房则从 6.05% 下降至 5.85%。

苏州的楼市调控一向很严格,但这次房贷利率也迎来了历史最低,甚至直接跟一线城市接轨,首套首贷是 4.95%,二套贷款还清是 4.9%。

除了广州和苏州外,一大波的城市,正在集体举旗下调。

惠州、中山、呼和浩特,首套房贷利率集体下调 0.3%。

重庆、绍兴、南京,首套房贷利率集体下调 0.25%。

无锡、温州、常州,首套房贷利率集体下调 0.2%。

当然,下调的那一点点利率可能对于很多人来说,也不算啥,无非就是每个月少还几百多还几百。

但是,我反复跟大家强调,楼市这个态势到底能不能起来,得看银行的态度。

什么是银行的态度,说白了,就是银行的贷款利息怎么样,银行的贷款周期怎么样。

贷款利息少了,哪怕降低 1 个点,很多保守派也愿意因此买房。

贷款周期短了,哪怕短了 1 个月,很多房子的买卖也会因此顺畅很多。

楼市,也就因此慢慢进入了正循环。

2

既然信贷端口开始放松,那么楼市自然也要开始紧跟其后。

嘴上说不要,但身体很诚实。

刚刚过去的 1 月,上海二手房成交 1.51 万套,虽然环比下跌 16%,但考虑到元旦、春节等因素,1 月的实际成交其实不弱于去年 12 月。

特别是前期由于集中办证,占据成交量很大一部分的外环外动迁房,最近成交下来了,而外环内商品房的成交却在上升,说明市场的真实需求在逐步回暖。

从内部情况看,从平米的成交和会员数据来看,和 9 月、10 月、11 月相比,最近 2 个月的成交数据不能说一片大好,至少也是市场热度大幅反弹。

还有几个来自成交端的侧面。

第一,浦东某著名优质 xq 房,12 月一下子卖了十多套,价格也从低位差不多反弹了 100 万。

第二,内环内最大的二手房小区,中远两湾城,11、12 月成交 16、13 套,相比 8-10 月回暖明显,并且价格保持稳定。

第三,联洋板块 12 月成交 28 套,大幅回暖,与 2021 年 3-6 月持平,成交价从 13.3 万高点微跌至 13.0 万,跌幅可以忽略不计。

所以种种迹象表明,就像我们在去年线下密讲给大家预测的那样,2021 年 9 月很有可能就是这一轮底部。

与此同时,上海楼市会从盘整期正式进入到启动期,房价会逐步稳定,3-5 月份上 2 万套会非常稳,一定没问题。

积极做多,但不焦虑踏空,适度杠杆,自住优先,应该是这一年的交易准则。

3

当然,水出来了,并不意味着你可以接到水。事实就是,很多人在大放水周期中,确实借不到钱。

哪怕你接到水了,接到的也不一定是好水。

什么叫好水,要满足三个条件:

第一,贷款的总金额要足够的大,先把饼干大再说。

第二,贷款的时间要足够的长,因为时间越长你使用起来就会更有耐心,可选择余地就大。

第三,贷款的利率越低越好。

如果你接到好水了,那接下来怎么办呢,再给大家两个建议:

首先,你要学会资产的向上腾挪。把自己所拥有的不良资产全部都卖掉,然后趁着这一波信贷宽松,置换为更加优质的资产,卖掉远郊老破小,抓紧时间升级地段。

其次,就是用低息贷款去置换高息贷款。

前 2 年很多城市为了控制房价,房贷利率上浮非常严重,像苏州等高达 6.2%,趁着这一波行情,可以选择直接置换成 3.7%-4.6% 的利率。

最后送给大家一句话:审时度势之妙在择时捉机。

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